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工业地产小科普

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浏览:- 发布日期:2017-03-22 22:17:13【

2015年商业不敢做,住宅不好做,但偏偏工业地产被不断加码。在过去的1222日,嘉民(Goodman)与加拿大养老金计划投资了嘉民中国物流基金12.5亿美元,而再早前624日,长袖善舞的基汇资本(Gaw Capital)募集了10.25亿美金与维龙中国成立合资公司,计划在之后12个月拿下7个项目打造100万平方米的物流资产组合。

工业地产顾名思义就是日常所见的厂房、仓库和研发中心等等带有工业味的物业对吧?

基本概念

工业门类下的常见有两种土地性质:工业用地(M)、物流仓储用地(W),分别对应的规划用途是厂房和仓库。

 

工业用地(M:分一类、二类、三类,规划用途一般为厂房/加工车间。厂房主要服务于第二产业2000年左右苏州工业园,无锡新区等都是靠承接先进加工制造业发展起来,承载第二产业发展的主要物业是厂房及加工车间。厂房多定制,各行业各公司对厂房内部结构需求差异较大,比如行车的间距,地面及屋面承重,层高等后期很难改的东西,而且内部结构的设计会影响后面设备和生产加工流水线的摆布,做一个通用性高的厂房不易。

 

比如见过某重工企业的厂房,单方造价要超过4000/平方米,超过一般办公楼了。厂房(工业地产)的开发商不多,一方面企业设厂为当地政府贡献税收和就业,很受欢迎,地价便宜且各种政策优惠,又满足企业主当地主的夙愿,企业何乐而不为呢。另一方面,从投资商的角度,不标准化的东西风险高,需要签长约,要一个固定回报,与国内的土地情节背道而驰,所以基本只能给不愿在国内投重资产的外资做定制。主要玩家比如丰树、腾飞、环普、平谦等。

 

物流仓储用地(W:规划用途一般为仓库,根据存放物品不同也会分成普通仓库,冷库、危险品仓库(TJ爆炸那个...)等。通俗讲就是放东西的地方,最原始状态就是空地加个棚。因仓库内部尽可能空间大,不像厂房要放个个性化的设备,所以仓库细致的差别主要在层高、承重、路宽等,易于标准化。怎么标准化呢,按较高标准做就好了,一个钢结构的棚也贵不到哪里去嘛。所以物业地产开发商其实都是做高标准的仓库的,通用性较强。



同时,仓库是加工制造业的延伸,主要服务于第三产业-物流业。所以随着中国经济转型,电商的发展推动了整个物流业的升级换代。在线购物促进了全国性的货物流通,打破了中国原有的层层经销模式,也造就了这几年物流业乃至物流地产的火热。



另外研发用地严格算公共管理与公共服务用地(A)的大门类下,其上盖物业更接近办公楼,所以华夏幸福、联东优谷 、张江高科等所谓产业地产等小编都觉得可以算广义办公楼的开发商。



开发模式探讨

按理说工业地产没法散售(其实全国范围内能分割销售的还是不少),所以基本工业的开发商周期基本就是拿地、建设、运营(主要就是租赁)。拿地和建设前期资金沉淀太大,后期租赁回报率低周期长,所以玩这个的只有两类,要么土豪任性,要么有干爹。基本模式可以参照商业里的凯德,重资产包+轻资产管理公司的模式,重资产包找投资者(一般为机构投资者,可接受的回报期长,回报率低)合作,轻资产公司向重资产包收管理费。

 

物流地产比较热,大致把中国市场物流地产的主(mu)(hou)(hei)(shou)列一下,供参考。

-普洛斯GLP(中国投资者团+GIC

-嘉民GoodmanCPPIB

-丰树Mapletree(淡马锡)

-万科(黑石)

-维龙VialogGAW

-平安(土豪任性)

-菜鸟(土豪任性)

-宇培(RRJ

-LOGOSIvanhoecambridg/CBREI

-易商(华平、APG

 

总体趋势

最近物流地产大热,无数人涌进来,土地价格飙升,客户仓储需求增长放缓,各城市开始出现分化,退出渠道少,感觉回报下降,行业洗牌的时间也近了。此外,市场上其实存量厂房极多,最近经济不好,求盘活的厂房资产极多,如果能找到盘活的方法(改造/融资/出售等)应该是另辟蹊径了。

插曲故事

这大概是对工业地产稍微有点兴趣的人都会问到的问题:关于安博(Prologis)和普洛斯GLP的关系。

 

以前物流地产界最大的玩家叫Prologis,起家在美国,03年进中国,取中文名叫普洛斯。那时候第二大的玩家叫AMB,也是美国公司,中文名叫AMB08年金融危机来了杠杆率太高的Prologis被迫做了两个事情,一、把中国的全部资产卖给了GIC,然后GIC又和原中国管理团队组建了一个合资公司,管理重资产;二、与当时第二的AMB合并,新公司名还叫PrologisAMB的名字就没有了。

在做第一件事情的时候呢,原中国管理团队与GIC组建的新公司要求继续使用中文的“普洛斯”三个字,但新公司的英文名就用了新名字叫Global Logsitics PropertiesGLP)。但原来的安博(AMB)在中国还有资产啊,AMB又变成了Prologis,怎么办呢,于是从此中国就出现了一个中文叫普洛斯,英文叫GLP的公司,以及另一个中文叫安博,英文叫Prologis的公司,两家公司没有关系哦。